Перевод статьи испанского новостного ресурса ABC от 22/11/2012

Правительство работает над внесением изменений в законодательство, заключающихся в том, чтобы иностранцы, которые приобретают жилье от 160 000 евро, автоматически получали вид на жительство. Эксперты сайта Pisos.com прояснили суть этого мероприятия и объяснили, как иностранцы могут в настоящее время приобрести жилье в Испании.

1. Купить квартиру в Испании может любой иностранец? Есть ли в настоящее время какие-либо необходимые условия, такие как работа или вид на жительство, чтобы иметь возможность купить квартиру в Испании?

Чтобы купить квартиру в Испании, единственное, что необходимо иметь, это идентификационный номер иностранца (NIE), который является личным, уникальным и эксклюзивным номером последовательного характера. Ходатайствовать о получении NIE можно лично или через любого представителя, авторизованного в отделениях или подразделениях правительства. Также в подразделениях, занимающихся делами иностранцев. За границей также возможно ходатайствовать о получении этого документа.

Когда речь идет о покупке жилья, агентства недвижимости могут ускорить эту процедуру. Если осуществлен поиск жилья, и вы определились с недвижимостью, которую будете покупать, к примеру, агент недвижимого имущества может составить договор о внесении задатка, с помощью которого можно ускорить оформление NIE. Также важно осуществить выплату налогов.

2. Если иностранец покупает квартиру, но сохраняет вид на жительство в другой стране, он платит налоги в Испании?

Подразумевается, что все налоги и расходы, связанные с покупкой жилья, должны быть оплачены в Испании, то есть, НДС, если жилье новое, или налог на имущественные операции (ITP), если это недвижимость вторичного рынка, а также расходы на оценку, нотариуса, бюро услуг и регистрацию. Таким же образом, такие налоги как земельный налог (IBI) или плата за уборку мусора, проистекающие из покупки данной недвижимости, уплачиваются здесь.

В Испании существует налог на доход нерезидентов (IRNR), который является непосредственным налогом, который налагается на доход, полученный на территории Испании физическими лицами и организациями, не являющимися резидентами, если только они не являются плательщиками налога на доход физических лиц (IRPF). Подразумевается, что обычным местом жительства лица является территория Испании, если оно пребывает в Испании более 183 дней в течение года. В таком случае уплачивается налог на доход физических лиц, а не налог на доход нерезидентов.

Тем не менее, все будет зависеть от того, уплачивается или нет личный налог за границей, и от существования соглашений о двойном налогообложении. Так, к примеру, что касается доходности недвижимого капитала, необходимо было бы установить облагаемую базу на кадастровую стоимость или, если недвижимость арендуется, на получаемый годовой доход. Основная ставка налога на доход нерезидентов составляет 24%.

3. Ипотека должна предоставляться испанским банком, или они могут попросить кредит в банке своей страны?

Этот вопрос не прояснен, поскольку заявленные изменения, которые предложили внести в Закон об иностранцах, пока оцениваются. На рынке существуют ипотеки для нерезидентов, это кредиты, которые предоставляются иностранцам без фискального места жительства в Испании. Учитывая то, что посредством нового норматива предполагается предоставить иностранцам вид на жительство, логично, что они смогут воспользоваться теми же ипотечными предложениями, к которым имеют доступ лица с испанским гражданством.

В принципе, иностранец может иметь банковский счет в своей стране, но рекомендуется, если он собирается купить жилье в Испании, чтобы он был в отделении банка, представленного в нашей стране. Существует много испанских учреждений, которые работают за границей.

4. До настоящего времени наличие квартиры в Испании не давало иностранцами права прописаться в нашей стране или получить вид на жительство?

Прописка и вид на жительство – не одно и то же. Муниципальный список жителей (прописка) зависит от органов городского самоуправления, и в него должны быть внесены все лица, который проживают в муниципалитете, граждане страны и иностранцы, независимо от того, регулируется ли положение последних Реестром Министерства внутренних дел или нет. 

Что касается вида на жительство, до настоящего времени покупка жилья в Испании не гарантировала получения разрешения на жительство. Если раньше она осуществлялась с этой целью, иностранец-нерезидент должен был ходатайствовать о разрешении на жительство с некоммерческой целью, выполнив ряд требований.

5. Вид на жительство, предоставляемый правительством, будет только для владельца жилья или также для членов его семьи? Кто может также быть получателем этого вида на жительство? Ясно, что правительство не уточняло этот вопрос, но, возможно, по опыту других стран, можно рассказать, как это обычно делается.

Правительство говорит о предоставлении временного вида на жительство или о его расширении, а не о предоставлении постоянного вида на жительство. С другой стороны, отличия от стран, которые являются примером, Ирландии и Португалии, достаточно большие.

В Португалии вид на жительство получают все иностранцы, которые покупают недвижимость от 500 000 евро. В Ирландии также существует минимальная сумма, составляющая полмиллиона евро, и, помимо этого, ходатаи контролируются намного сильнее, поскольку предоставление вида на жительство подлежит решению комитета. 

Что касается того, предоставляется ли вид на жительство владельцу или всей его семье, мы понимаем, что будут существовать процедуры и сроки, которые необходимо соблюсти, чтобы расширить это разрешение на членов семьи. В Испании воссоединение семьи в настоящий момент регулируется через временный вид на жительство. Иностранец с легальным местом жительства в Испании может ходатайствовать о разрешении на жительство для воссоединения с членами своей семьи.

6. Если такую квартиру продать, иностранец потеряет вид на жительство? Таким же образом, несмотря на то, что пока не известно, как это будет в Испании, исходя из опыта других стран.

Возможно, что правительство установит для таких случаев сроки, исключая возможность спекуляции в короткий срок, хотя то, что предполагается сделать с помощью этой инициативы, это, именно оживить фонд.

Что касается продления вида на жительство, мы делаем вывод, что это будет осуществляться так же, как до настоящего времени. В настоящий момент, когда есть желание продлить вид на жительство, независимо от его типа, необходимо явиться в отделение по делам иностранцев в срок за 60 дней до истечения срока действующего разрешения и максимум через 90 дней после истечения срока его действия.

Здесь важно, чтобы правительство определило, о каком типе разрешения на жительство идет речь. Временный вид на жительство разрешает находиться в Испании от 90 дней до 5 лет. Первый раз он предоставляется на год, и потом его можно продлевать. В общих чертах, если не вдаваться в исключения, через 5 лет непрерывного временного вида на жительство можно ходатайствовать о постоянном виде на жительство.

7. Иммигранты, приезжающие в Испанию, имеют достаточные экономические возможности, чтобы вложить в квартиру более 160 000 евро?

В принципе, намерение правительства – привлечь иностранцев с капиталом, достаточным для покупки жилья, включая с оплатой наличными. Важно установить механизмы для избегания отмывания денег.

Требования для предоставления ипотеки достаточно строгие, что касается платежеспособности ходатая, так как оценить экономические возможности покупателя является задачей финансового учреждения. Мы говорим о минимальной сумме 160 000 евро. Учитывая то, что ипотеки, которые подписываются сегодня, покрывают 80% стоимости оценки, ходатай должен иметь предварительные сбережения в сумме 32 000 евро, плюс 10% на расходы, то есть, около 52 000 евро.

С другой стороны, именно различные ассоциации иммигрантов критиковали эту инициативу, воспринимая жилье как очень серьезную и чувствительную тему, которую не надо связывать со статусом иностранца. Так, те, кого затронула эта тема, признают, что это предложение нацелено на иммигранта среднего и высокого класса, а другие классы иммигрантов, которые уже годами работают в Испании и помогают поднимать испанскую экономику, дискриминируются.

Правовые источники, с которыми консультировалось издание pisos.com, утверждают, что на самом деле изменение в Закон об иностранцах сосредоточено на китайцах и русских, которые имеют более высокую покупательскую способность, в связи с чем необходимая сумма для предоставления вида на жительство могла бы вырасти, хотя, возможно, не достигнуть уровня Ирландии и Португалии.

8. Китайцы и русские являются сильными клиентами на испанском рынке недвижимости? Почему? Их интересует Испания как вложение средств в жилье или как страна для проживания? Для чего им нужна собственность в Испании? Их может интересовать разрешение на жительство?

Согласно преобладающему мнению профессионалов в данном секторе, в настоящее время наиболее заинтересованы в покупке дома в Испании русские, китайцы и жители севера Европы. Поскольку в государстве спрос слабый, иностранный клиент – это ресурс, который с каждым разом становится все более сильным. В Испании число прописанных китайцев и русских едва составляет 4,1% от общего числа иностранцев, но никто не отрицает, что они стали активными покупателями на испанском рынке недвижимости с начала кризиса. Падение цен на жилье способствовало таким возрастающим вложениям.

Есть два типа китайских покупателей. С одной стороны, это мультимиллионеры, которым нравится покупать красивые дома в лучших зонах, прежде всего, в таких городах как Мадрид и Барселона, как поведали некоторые застройщики, хотя им также нравится покупать второе жилье на Мальорке или Марбелье, независимо от того, или в районе или в самом здании есть другие лица китайского происхождения. С другой стороны, есть часть китайского населения среднего класса, которая вкладывает в испанскую недвижимость по причине работы, отдавая предпочтения домам 60 - 80 квадратных метров и даже меньше. Данные о прописке соответствуют такому возрастающему интересу. Автономии, где прописано больше всего китайцев – Каталония (49 290) и Мадрид (46 032), это намного больше, чем в других береговых сообществах, таких как Валенсийское Сообщество (19 344) и Андалусия (17 789). Согласно данным Национального института статистики, в начале этого года в Испании всего было прописано 175 813 китайцев.

Что касается российских покупателей, это обычно как покупатели с высокой покупательской способностью, так и покупатели среднего класса. Наиболее часто встречающиеся покупатели со средней покупательской способностью - это обычно пары 30 - 50 лет, которые обычно предпочитают одно- и двухкомнатные квартиры вторичного рынка. В 2011 году русские приобрели в общем 1 645 единиц жилья в Испании, то есть, 7,86% от общего числа жилья, купленного иностранцами, и сделали это, главным образом, в туристических целях. Напротив, китайцы обычно приобретают недвижимость на побережье Средиземного моря, на Коста-дель-Соль и Коста-де-Альмерия, а также отдельное имущество в Мадриде, Барселоне и Марбелье. Фактически, уже можно утверждать, что они перемещаются на традиционный рынок британских покупателей.   Согласно данным Национального института статистики, в начале 2012 года в нашей стране было 57 275 русских.

Согласно последним данным Министерства трудоустройства и социального обеспечения за июнь этого года, почти все граждане Китая, проживающие в стране, имеют вид на жительство (174 585 из 175 813 китайцев, внесенных в списки жильцов). Наоборот, именно у большого числа россиян нет этих документов (40 386 из 57 275 россиян, внесенных в списки жильцов). Многие из этих потенциальных зарубежных покупателей давно жалуются на формальности, которых требует испанское правительство, чтобы они могли стать владельцами жилья в Испании, и которые многие застройщики недвижимости просили смягчить, чтобы дать выход на рынок.

Одна из давних жалоб иностранцев-нерезидентов – это количество бюрократических процедур, существующих в Испании, которые необходимо выполнить, чтобы купить недвижимость. Решение, выдвинутое правительством, облегчает покупку, согласно данным адвокатской конторы, с которой консультировалось издание pisos.com.

9. Как обычно покупатели попадают на испанский рынок недвижимости? (банки, агентства недвижимости, Интернет, другое…)

Обычно потенциальные покупатели из Китая очень осторожны. Кроме того, языковый барьер очень влияет на осуществления любой продажи, что подтверждают профессионалы, которые работают с такими клиентами. Китайский покупатель избегает банковского финансирования по культурным соображениям и, в принципе, пытается покрыть расходы самостоятельно собственными сбережениями или просит взаймы у членов семьи и друзей. Некоторые из наиболее часто встречающихся каналов доступа для них – это также китайские консалтинговые компании, которые сотрудничают с испанскими консалтинговыми компаниями, а также агентства недвижимости, представляющие услуги перевода. На последнем салоне недвижимости SIMA Осень, как и на предыдущем, было посвящено эксклюзивное место для потенциальных покупателей из Китая благодаря договору о сотрудничестве с Infochina Gestión, чтобы упростить вложение средств.

Что касается россиян, существует множество агентств недвижимости, расположенных в Москве, которые продают дома в Испании. Испанские агентства, у которых есть российский партнер, организованы наилучшим образом, поскольку, помимо прочего, у многих из них есть каталоги домов кириллицей. Испанские ярмарки недвижимости также способствуют продажам недвижимости потенциальным покупателям из России, как, к примеру, последние выставки Barcelona Meeting Point, на которые были приглашены важные представители Российской Федерации и предприниматели страны для ознакомления с испанским рынком, и с целью вызвать у них интерес к вложению средств в Испанию.

10. Это хорошие плательщики? Каков их портрет?

Китайцы имеют славу тружеников от зари до зари, помимо того, что они бережливы и хорошие плательщики. В китайской культуре неуплата – это почти пятно на чести, это дискомфорт для человека, таким образом, обычно они всегда осуществляют оплату пунктуально. Большинство ипотек имеют более короткий срок амортизации, чем ипотеки для испанцев, и процент неуплаты действительно низкий, как подтверждают некоторые агентства недвижимости, которые также обсуживают таких клиентов.

Что касается русских, число осуществленных сделок и увеличение присутствия на испанском рынке недвижимости сами по себе отображают возрастающее число сделок, совершенных данными гражданами. Фактически, русские являются значимой группой, которая активизирует рынок недвижимости многих стран, и также осуществляет плату, фактически, во многих случаях, наличными.